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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  7月29日，杭州限購"松綁"第一天，武林壹號連續簽約6套千萬級豪宅、當日攬金破1.6億元的新聞再一次將這個曾經的地王項目推至風口浪尖。相比較，大眾對此爆發性業績的驚訝，多位市場人士在接受時代周報記者采訪時卻依然給出瞭"解限當日杭州豪宅的成交房源基本都是轉簽"、"這些隻是存量不是增量"、"曇花一現"的負面判斷。

  然而，一方面是項目進展緩慢、資金大量投入，另一方面自武林壹號開工後的2011年起，較差的市場環境也讓開發企業經歷考驗。

  據《時代周報》，有著"浙江第一豪宅"之稱的武林壹號，在備受市場關註的同時，也長期面臨"嚴重滯銷"、"降價銷售"的輿論困擾。

  當年，為瞭開發杭汽發項目，綠城集團與濱江集團還專門成立瞭濱綠房地產公司，濱江集團持有50%的股份，綠城中國的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。但是濱綠房地產公司成立之後的4年時間裡，杭汽發項目一直處於規劃論證過程中。直到2010年底，項目規劃才最後確定。原預計2010年10月的開工時間也不得不延期。據瞭解，杭汽發項目實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚瞭半年。

  在杭州市拱墅區湖墅南路，原隸屬於中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發動廠地塊，如今已經成瞭浙江人口中"第一豪宅"的所在地。用開發商的宣傳語說，這裡距離杭州市政府250米，距離商業中心武林廣場500米，具有千年歷史的京杭大運河水景資源，坐擁杭州最繁華的武林商務圈、西湖文化廣場，稀缺性不言而喻。

  值得一提的是，武林壹號項目的第一筆信托融資，國投信托所發的"濱江綠城杭汽發項目貸款集合資金信托計劃"已經於2013年9月6日到期。據瞭解，該項目並未對外披露預期收益率情況。不過，以當年房地產信托平均預期收益10%以及發行成本的3%計算，該筆融資到期後至少兌付瞭本息19億元。

  這一所謂的規劃調整，實際上是地塊內公建、住宅、幼兒園的位置做調整，將文暉路的規劃辦公兼容賓館業用地與沿湖墅南路一側的原住宅用地中部分用地進行互換。盡管總開發量不變，公建高度由原130米降至110米，但卻拖延瞭長達4年，讓武林壹號項目錯過瞭杭州樓市的黃金時期。

  根據公開資料，雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%，但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產業務毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%。而實際上，2011年開始，濱江集團無論毛利率、凈利率均一路走低。與此同時，短期償債壓力自2012年起開始走高，凈負債率則始終維持在90%左右的高位。此外，根據濱江集團2013年財報，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。

  今年6月末，開發商之一、實際操盤方濱江集團董事長戚金興在接受媒體專訪時，也曾提及"資本市場有人不瞭解實際情況，以為武林壹號嚴重滯銷"的傳聞。而濱江集團董事會秘書李淵在接受采訪時，也一再向時代周報記者"澄清"武林壹號的銷售業績。

  此外，還有數傢銀行和信托資金輸入。時代周報記者根據公開資料不完全統計，杭汽發項目所撬動的各項貸款共計42.1億元，超7成為信托貸款，其中國投信托和興業國際信托分別提供信托貸款15.1億元和15億元。而在該項目之前，濱江集團的項目很少將信托作為主要的融資通道。然而，相比於信托貸款，銀行的開發貸款規模明顯較小，難以滿足武林壹號項目大量"吸資"的要求，所以實質上，信托融資成為武林壹號項目開發過程中主要的融資方式。

  隻不過，這塊寸土寸金的寶地，卻在拿地後長達8年的時間裡尚未開發完畢。"杭汽發地塊2006年出讓，但是毛地出讓，工廠還沒有搬遷。2009年交地，後來規劃調整，開工已經到2011年瞭。"戚金興曾對此作過解釋。

  原標題："浙江第一豪宅"降價兩成 拿地8年未開發完

  2006年9月，綠城集團聯手濱江集團以36.3億元的總價在競標中勝出，將武林壹號所在地塊-杭汽發項目收入囊中，樓面價在當時高達1.087萬元/平方米，成為當年名符其實的"地王"。但實際上拿地以來，武林壹號長達8年的開發、銷售時間裡，遭遇限購政策、市場大環境低迷，而項目本身高額的開發成本也讓企業面臨巨大資金壓力，傳聞與質疑一直如影隨形。

  除卻進展一拖再拖之外，武林壹號項目開發所需的巨額資金也對濱江集團及另外兩個股東綠智科技和添慧投資提出瞭更高的要求。根據公開資料，開工後不久，濱江集團及綠智科技和添慧投資便向濱綠房地產公司註資10億元，濱綠房地產公司註冊資本由原來的3.89億元增至13.89億元。

  "2014年已過去的前7個月，武林壹號銷售成績驕人，在房產市場平淡的情況下，以近15億元的合同銷售金額榮膺整個大杭州地區銷售金額的第一。武林壹號在杭州無論是銷售業績還是業界地位都是當之無愧的'壹號'，我司對它至今所取得的成績相當認可，而之後的推盤節奏也正按照原先的計劃有條不紊地進行著。"李淵稱。花蓮代書貸款

內容來自sina新聞

  "濱江集團的項目之前主要以自有資金開發，會有少量的銀行開發貸，但杭汽發項目的資金量需求遠大於其他項目，銀行的開發貸款在2011年也出現收縮，杭汽發項目就不得不考慮信托融資瞭。"一位信托分析師曾指出，"目前看來，武林壹號的資金回籠還行，不過回籠的資金既要支撐開發的後續投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高瞭。"

  如今，根據濱貸款二胎怎麼貸款比較會過件江集團2013年年報顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項目累計實際投入金額已近50億元，而該項目的計劃投資總額則超過110億元。

浙江第一豪宅降價兩成 拿地8年未開發完

  地王開發緩慢被迫信托融資

  中信建投證券分析師蘇雪晶近期在點評濱江集團2014年一季報時稱，"資金方面，由於2013 年公司拿地支出增加，項目進入開工節奏，而一季度銷售回款低於預期，公司2014 年末一年內到期非流動負債和短期借款之和與貨幣資金的比重達到3.8，短期償債壓力較大。長期財務杠桿來看，公司凈負債率較2012 年略有下降，但仍維持在90%左右的高位，財務狀況仍需銷售提速來改善。"

  不過，盡管已經錯過最好時機，機構方面對交付期將近的武林壹號改善濱江集團財務狀況抱有期待。分析師蘇雪晶便在其研報中指出："高端項目武林壹號也有望趕在年底前部分交付，公司利潤率持續下行的狀態有望在今年改善。"

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/14074354054.shtml

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